CNO, Sero e RET: a obra do cadastro à venda, e o que muda com a Reforma

Três siglas acompanham uma obra na ordem em que ela acontece: o CNO no início, o Sero no fim e, quando há incorporação, o RET na venda das unidades. A Reforma Tributária não mexe nas duas primeiras, porque a contribuição previdenciária está fora dela, mas muda a conta da terceira e cria um prazo: 31 de dezembro de 2028.

CNO: o cadastro que abre a obra

O Cadastro Nacional de Obras é o registro da obra na Receita Federal. Substituiu a antiga matrícula CEI de obra e gera o número que identifica a obra nos eventos do eSocial e na aferição.

• Prazo. Até 30 dias contados do início da obra, com a informação de todos os responsáveis.
• Quem responde. O proprietário do imóvel, o dono da obra, o incorporador, a construtora na empreitada total ou o consórcio, conforme o caso.
• Atraso. O descumprimento dos prazos sujeita o responsável à multa do art. 92 da Lei 8.212/1991.

Fica dispensada a residência unifamiliar de até 70 m², de uso próprio, padrão econômico ou popular, construída sem mão de obra remunerada por pessoa física sem outro imóvel.

Sero: a aferição que fecha a obra

O Serviço Eletrônico para Aferição de Obras apura a contribuição previdenciária da obra. Só pode ser usado depois da inscrição no CNO.

1. O responsável informa no Sero a obra, as remunerações, as notas e os recibos.
2. Em obras de edificação, o sistema calcula a remuneração da mão de obra a partir da área, da destinação, da categoria e do tipo da obra, com base no CUB, e abate o que já foi declarado.
3. A diferença segue para a DCTFWeb Aferição de Obras, transmitida até o último dia útil do mês em que as informações foram prestadas. A guia vence no dia 20 do mês seguinte.
4. Quitado o débito, a certidão da obra é emitida pela internet, com validade de 180 dias.

Essa certidão é o que o cartório exige para averbar a construção na matrícula. Sem ela, o imóvel fica irregular para venda e financiamento.

O que a aferição permite considerar

A norma prevê reduções e critérios que dependem de documentação. Por isso vale organizá-los durante a obra, e não só ao final.

RET: a tributação da venda na incorporação

O Regime Especial de Tributação é opcional e vale por empreendimento. A incorporadora recolhe 4% sobre a receita mensal recebida, de forma unificada, e os custos da incorporação ficam separados das demais atividades. A opção é irretratável enquanto houver direitos de crédito ou obrigações com os adquirentes.

Há dois requisitos: entregar o termo de opção à Receita e afetar o terreno e as acessões da incorporação.

Ficam de fora:

• Quem não incorpora. Construção para uso próprio, empreitada e reforma não têm RET.
• Loteamento. Tem regra de transição própria, com 3,65% de IBS e CBS sobre a receita bruta recebida, se o pedido de registro for efetivado antes de 2029 (LC 214, art. 486).
• Simples Nacional. Quem se dedica à incorporação ou ao loteamento nem pode optar pelo Simples (LC 123, art. 17, XIV).

O que muda com a Reforma

A partir de 2027, a venda de imóvel por contribuinte do regime regular entra no regime específico de bens imóveis da LC 214. Quem está no RET tem uma regra de transição.

Somados à parcela de IRPJ e CSLL, de 1,92%, os 2,08% mantêm o total de 4% do RET. No regime regular, a conta muda ano a ano, com as alíquotas da transição.

Outros pontos que a obra precisa olhar

• Obra em andamento em 31/12/2026. O redutor de ajuste inclui o valor de aquisição e os custos de produção anteriores a 2027, desde que comprovados por documento fiscal idôneo (art. 258, II). As notas de hoje passam a ter efeito na base de cálculo de amanhã.
• Apuração por obra. O IBS e a CBS são apurados por empreendimento, cada um como centro de custo, e a nota de compra precisa indicar o número do cadastro da obra (art. 270).
• Permuta. Não há IBS e CBS na permuta entre imóveis, exceto sobre a torna (art. 252, § 2º).
• Serviço de construção. A construtora é contribuinte, com alíquota reduzida em 50%. Ao prestar serviço com material a quem não está no regime regular, como a pessoa física, o crédito dos materiais fica limitado ao débito do serviço (art. 255, § 5º).
• Pessoa física que constrói e vende. Passa a ser contribuinte ao alienar mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores (art. 251).

Por onde começar

1. Conferir se cada obra ativa tem CNO e os responsáveis corretos.
2. Separar, por obra, as notas e os comprovantes de custo anteriores a 2027.
3. Guardar as notas de pré-moldados e a folha, que sustentam a aferição.
4. Para cada incorporação em projeto, comparar RET e regime regular antes de 31/12/2028.
5. Rever os contratos que atravessam a virada de 2027, inclusive os de permuta.