Contabilidade para construção civil: Anexo IV, obras, retenções e a Reforma

Na construção civil, cada obra é quase uma empresa: tem cadastro próprio, retenções próprias, equipe própria e um contrato que pode durar anos. A contabilidade precisa acompanhar essa lógica, obra a obra, ou os números da empresa não dizem onde está a margem.

Simples Nacional: Anexo IV

Serviços de construção de imóveis e obras de engenharia são tributados pelo Anexo IV do Simples. A contribuição previdenciária patronal fica fora do DAS: a empresa recolhe INSS patronal e RAT sobre a folha, como no regime normal. Por isso o Fator R não se aplica, e a folha pesa na comparação com o Lucro Presumido. Já instalações, reformas e serviços sem empreitada podem cair em outros anexos; o enquadramento depende do CNAE e do contrato.

Retenções em cada nota

• INSS (11%). Na cessão de mão de obra e na empreitada, o contratante retém 11% do valor da nota e recolhe em nome da empresa; o valor vira crédito contra as contribuições do mês. Quem não controla as retenções paga duas vezes ou perde o crédito.
• ISS. Muitos municípios exigem retenção do ISS pelo tomador na obra, e cobram o imposto no município da obra, não da sede.
• IRRF, CSLL, PIS e Cofins. Em serviços para pessoas jurídicas fora do Simples, há retenções federais com regras próprias.

Obrigações por obra

Cada obra tem inscrição no CNO (Cadastro Nacional de Obras), eventos no eSocial e, ao final, a regularização previdenciária (aferição) para obter a certidão da obra. Sem isso, o imóvel não é averbado. Materiais, mão de obra e subempreitadas precisam ser apropriados por obra, com nota fiscal.

Incorporação e RET

Incorporadoras podem optar pelo Regime Especial de Tributação, com alíquota unificada sobre a receita da incorporação, patrimônio de afetação e obrigações próprias. É uma decisão por empreendimento, que a Reforma trata em regras de transição específicas.

O que a Reforma muda para a construção

• Regime específico de bens imóveis. Venda, incorporação e locação ganham regras próprias na LC 214/2025, com reduções de alíquota e redutor social (percentuais a confirmar).
• Serviço de obra no regime geral. Crédito dos materiais e dos serviços tomados substitui a lógica de dedução de materiais do ISS.
• Cobrança no destino. O IBS da obra pertence ao local da obra.
• Empreiteira no Simples. Quem presta serviço a construtoras do regime normal pode avaliar o regime híbrido (IBS e CBS por fora, crédito integral ao contratante), cada vez mais exigido em orçamentos.
• Contratos longos. Cláusulas de preço e reajuste por tributo precisam cobrir a convivência entre ISS e IBS de 2029 a 2033.

Rotina mínima por obra

1. Contrato, CNO e cadastro da obra antes do primeiro dia.
2. Notas de materiais e subempreitadas vinculadas à obra.
3. Controle das retenções de INSS e ISS por nota emitida.
4. Apropriação de mão de obra por obra no eSocial.
5. Aferição e certidão ao concluir.