Contabilidade para corretores de imóveis: pessoa física, empresa e a Reforma

A renda do corretor de imóveis chega em parcelas grandes e irregulares: uma comissão alta num mês, nenhuma no seguinte. Essa característica pesa em quase todas as decisões contábeis da atividade, da escolha entre pessoa física e empresa à forma de dividir a comissão com parceiros e imobiliárias.

Autônomo ou empresa

Como pessoa física, o corretor registrado no CRECI recebe a comissão, recolhe o carnê-leão mês a mês, contribui ao INSS como contribuinte individual e paga o ISS como autônomo, conforme a regra do município. Com comissões maiores, a tabela progressiva do Imposto de Renda costuma tornar a pessoa física a opção mais cara.

Com CNPJ, a corretagem de imóveis de terceiros pode ser tributada pelo Simples Nacional, em regra no Anexo III. A corretagem não é atividade permitida ao MEI. Para imobiliárias com estrutura maior, o Lucro Presumido entra na comparação. A decisão depende do volume de comissões, dos custos e de quanto o corretor precisa retirar por mês.

Comissão dividida

Venda com mais de um corretor, ou entre corretor e imobiliária, é comum. Cada parte deve emitir nota fiscal da sua fatia da comissão, e o contrato ou o recibo precisa deixar a divisão clara. Quando uma só parte emite a nota do valor total e repassa o restante, ela tende a pagar tributo sobre dinheiro que não é seu.

DIMOB e registros

Pessoas jurídicas que intermediam compra, venda ou aluguel de imóveis entregam à Receita Federal a DIMOB, a declaração anual dessas operações. A imobiliária que administra aluguéis também precisa separar, na contabilidade, o que é receita própria (taxa de administração e comissões) do que é dinheiro do proprietário em trânsito.

O que muda com a Reforma

• Regime específico para imóveis. A LC 214/2025 trata as operações com bens imóveis em capítulo próprio, com redução de alíquota do IBS e da CBS para a administração e a intermediação de imóveis (50%, a confirmar na regulamentação).
• Clientes que tomam crédito. Incorporadoras e construtoras no regime regular vão olhar o crédito que recebem na nota da corretagem. Para corretoras e imobiliárias do Simples que atendem esse público, o regime híbrido (IBS e CBS por fora do DAS) merece simulação.
• Fim do ISS de forma gradual até 2033, substituído pelo IBS.

Como decidir

1. Some as comissões dos últimos 12 meses e projete os próximos.
2. Compare pessoa física, Simples e Lucro Presumido com esses números.
3. Formalize a divisão de comissões com parceiros em contrato.
4. Se atende incorporadoras ou empresas, simule o Simples puro e o híbrido na calculadora.