Reforma Tributária para construção civil e incorporação

Como o segmento é tributado hoje

Construtoras e empreiteiras recolhem ISS sobre os serviços de obra, com deduções de materiais em alguns municípios, além de PIS e Cofins ou do Simples Nacional. Incorporadoras podem optar pelo Regime Especial de Tributação (RET). Materiais de construção carregam ICMS e IPI.

O que muda com a Reforma

• Regime específico para bens imóveis. A LC 214/2025 cria regras próprias para venda, incorporação e locação de imóveis, com reduções de alíquota do IBS e da CBS e um redutor social para imóveis residenciais (percentuais a confirmar na regulamentação).
• Serviços de obra. A prestação de serviços de construção passa a seguir o regime geral do IBS e da CBS, com crédito dos materiais e dos serviços tomados, o que substitui a lógica atual de dedução de materiais do ISS.
• Cobrança no destino. O IBS da obra pertence ao local onde ela está, o que simplifica a disputa entre o município da sede e o da obra.
• Crédito amplo. Materiais, equipamentos, subempreitadas e serviços técnicos geram crédito quando o fornecedor recolhe o imposto; fornecedor no Simples transfere crédito limitado.
• RET. O regime especial de incorporação tem regras de transição próprias; incorporadoras devem acompanhar a regulamentação.
• Empreiteira no Simples (Anexo IV). Quem presta serviço a construtoras e incorporadoras do regime normal pode avaliar o regime híbrido: IBS e CBS por fora do DAS, com crédito integral para o contratante, condição cada vez mais exigida em orçamentos.
• Comitê Gestor do IBS. Com a LC 227/2026, apuração e fiscalização do IBS passam a ser compartilhadas e o cadastro de obras tende a ser unificado.

Cuidados práticos

• Revise contratos de obra com prazo longo: cláusulas de preço e de reajuste por tributo precisam cobrir a convivência entre ISS e IBS de 2029 a 2033.
• Organize o cadastro de obras e o local de prestação de cada contrato.
• Mapeie fornecedores e subempreiteiros por regime (Simples × regime normal) para calcular o crédito real de cada orçamento.
• Separe, no cadastro, venda de imóvel, locação e serviço de obra: cada um tem regra diferente.
• Guarde notas de materiais e serviços em nome da empresa e vinculadas à obra.

Prazos para acompanhar

ISS, INSS de obra (CNO e SERO), EFD-Reinf de serviços tomados e as obrigações do RET seguem o calendário atual. Acompanhe na Agenda Tributária.

Quando procurar ajuda

A simulação por obra e por regime é feita no Planejamento Tributário; cadastros, retenções e apurações ficam com a Assessoria Fiscal.